Uso e Ocupação do Solo está em curso - Moradores de Santana discutem zonas de proteção e eixos de transformação



Projeto de Lei nº272/2015, que trata da disciplina do parcelamento, uso e ocupação do solo  no Município de São Paulo.

O projeto de revisão do Zoneamento pretende aumentar a oferta de empregos na região da Subprefeitura de Santana/Tucuruvi/Mandaqui.

Neste sentido foi criada uma Zona de Estruturação Urbana (ZEU) ao longo das estações do metrô da região.

Neste perímetro, o coeficiente de aproveitamento será de até quatro vezes a área do terreno, com o objetivo de promover o adensamento populacional. Neste eixo também será permitida a abertura de grandes de grandes empreendimentos comerciais e de serviços.

Também foram criadas diversas Zonas de Centralidade (ZC) cujo objetivo é concentrar as atividades comerciais e de serviços do território.

Nos bairros do Tucuruvi e do Mandaqui, existe a preocupação de promover um aumento no número de vagas de trabalho sem, no entanto, degradar as áreas verdes existentes.

Para tentar equacionar este conflito foi criada a Zona Mista Ambiental. Por estar numa Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental, a Zona Mista Ambientar é mais restritiva que a Zona Mista Padrão.


Cabe agora aos vereadores conduzir este processo e fazer com que a Lei de Zoneamento aprovada seja aquela que verdadeiramente reflete os desejos dos cidadãos paulistanos.

A região de Santana recebeu a 4ª Audiência Pública regional que discute o Projeto de Lei (PL) 272/2015, referente à Revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – Lei do Zoneamento – na noite desta terça-feira (2/7), realizada no Teatro do Colégio Jardim São Paulo, zona norte da capital. A audiência reuniu cerca de 250 moradores que em sua maioria se mostraram preocupados com a ZEPAM (Zona Especial de Proteção Ambiental) e com a classificação de ZEU (Zonas Eixo de Estruturação e Transformação Urbana), que promove densidade demográfica e construtiva alta, com qualificação dos espaços públicos de modo integrado ao sistema de transporte público, na região do Arco do Tietê.


Composta pelos distritos de Mandaqui, Tucuruvi e Santana a subprefeitura tem hoje o maior índice de IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) da zona norte – 0,885, que é considerado muito elevado. A nova proposta de Zoneamento aponta para a região um grande agrupamento de ZC (Zonas Centrais) – territórios de destinados a atividades típicas de subcentros regionais e de ZMs (Zonas Mistas) – territórios de promoção de uso residenciais e não residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificação.

“Aqui grande parte da discussão está em torno da verticalização, mas também temos a questão do aeroporto do Campo de Marte, que precisamos ver o que fazer, e a situação do Anhembi, que agora passa por um processo de discussão de parceria público-privada. Essa região difere de outras por ter uma única ZEIS (Zonas de Interesse Social) e uma reserva verde extraordinária classificada como ZEPAM (Zona Especial de Preservação Ambiental)”, destacou o relator do projeto, vereador Paulo Frange (PTB).

E foi justamente por esta ZEPAM que o coletivo Vila Amélia participou da audiência, solicitando a preservação do conjunto de residências que estão construídas dentro da zona de proteção. “Temos as escrituras e pagamos os impostos dos nossos imóveis. Queremos garantir que a prefeitura não classifique nossa região como ZEP (Zona Especial de Preservação), pois não condiz com a qualidade física e muito menos documental. Aqui não se trata de um parque estadual, inclusive não há decreto sobre a área”, explicou o representante do movimento.

O movimento luta pela permanência das moradias construídas. O grupo acredita que mantê-las fora da classificação de Parque Estadual ajudará nesse processo. “Se esta área for classificada como ZEP, teríamos que participar de um programa de remanejamento, por que não é permitido residências em parques estaduais. Não queremos perder o nosso direito de morar em um bairro histórico e regularizado”, completou o ativista.

O Arco do Tietê foi lembrado com preocupação pelos moradores, mas segundo o relator ele terá um planejamento urbanístico diferenciado. “Essa região, que está próxima a marginal (tietê), possui um projeto específico que vai permitir um maior adensamento na margem do Rio Tietê, dando uma outra característica à localidade”, explicou Frange.

O comerciante Jorge Ifrain, representante do movimento Santana Viva, acredita que a Lei de Zoneamento poderia agilizar o desenvolvimento da região do Arco se a classificarem como ZEU. “O projeto mostra que a ZEU começa na Estação Tucuruvi e termina na Jardim São Paulo, justamente porque é a partir deste ponto que se propõe implantar o Arco Tietê. Mas o Arco é muito mais uma possibilidade do que uma realidade. Ele depende de interesse da iniciativa privada e é uma mega operação urbana que a gente não tem certeza se vai existir. Então, para poder criar um diferencial e vender essa transformação, a região do baixo Santana ficou com o zoneamento muito a baixo do que deveria ter, ou seja, ficamos para um segundo momento que pode não existir. E isso precisa ser melhorado”, afirmou.

A comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente da Câmara, que promove as audiências públicas da revisão da Lei de Zoneamento, recebeu 28 sugestões ao projeto. 

A revisão participativa da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo está em curso. Conhecida como Lei de Zoneamento, ela normatiza a ação pública e privada sobre as formas de uso do solo da cidade. O projeto de lei 272/2015, resultante do processo participativo coordenado pelo Executivo, foi encaminhado à Câmara no dia 2 de junho, sinalizando o sólido compromisso da gestão Haddad com o esforço de revisão do conjunto de leis que regulamentam a política urbana do município.

Essa ação permite aproximar os instrumentos de planejamento à esfera local, atendendo aos pleitos legítimos da população em rever os padrões de uso e ocupação de cada bairro, quarteirão ou lote da cidade.

O processo de revisão da lei segue os mesmos parâmetros de participação democrática que legitimaram a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE), motivada principalmente pela busca da melhoria da vida cotidiana e pela transformação de São Paulo em uma cidade mais humana.

Nesse sentido, o maior desafio foi tratar o zoneamento não apenas como um instrumento de política urbana, mas sim como uma ferramenta para a efetivação do direito à cidade e ao equilíbrio do seu desenvolvimento.

A revisão da política urbana do município está sendo conduzida a partir da consciência de que nossa crise ambiental urbana se intensifica e que a cidade demanda um outro modelo, devidamente amparado por um pacto social que lhe confira sustentação política.

Entre todas as inovações da nova proposta de zoneamento, a maior delas é a identificação do território como um todo, levando em conta tanto os efeitos e consequências nos territórios locais bem como os impactos mais amplos. Desse modo a proposta vai além da “colcha de retalhos” e enfrenta as desigualdades e particularidades territoriais como parte de um conjunto necessário para o desenvolvimento estratégico da cidade.

Agrupamentos de zonas em 3 categorias: transformação, qualificação e preservação
As zonas foram organizadas em 3 diferentes agrupamentos: territórios de transformação, qualificação e preservação.

Territórios de transformação: objetiva a promoção do adensamento construtivo e populacional das atividades econômicas e dos serviços públicos, a diversificação de atividades e a qualificação paisagística dos espaços públicos de forma a adequar o uso do solo à oferta de transporte público coletivo. (Formado pelas zonas: ZEU | ZEUP | ZEM | ZEMP).

Territórios de qualificação: buscam a manutenção de usos não residenciais existentes, o fomento às atividades produtivas, a diversificação de usos ou o adensamento populacional moderado, a depender das diferentes localidades que constituem esses territórios. (Formado pelas zonas: ZOE | ZPI | ZDE | ZEIS | ZM | ZCOR | ZC).

Territórios de preservação: áreas em que se objetiva a preservação de bairros consolidados de baixa e média densidades, de conjuntos urbanos específicos e territórios destinados à promoção de atividades econômicas sustentáveis conjugada com a preservação ambiental, além da preservação cultural. (Formado pelas Zonas: ZEPEC | ZEP | ZEPAM | ZPDS | ZER | ZPR)

Participação popular durante o processo de revisão
Ao todo foram realizadas de 41 audiências e oficinas públicas, participação de 8.028 cidadãos e 7.629 contribuições recebidas. O Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU) e a Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) acompanham todo o processo desde o início. Tanto em reuniões individuais quanto em conjunto, os órgãos apresentaram e debateram ações referentes à revisão participativa em andamento.

Todos os arquivos referentes ao processo participativo de revisão da lei foram disponibilizados para visualização e download em formato aberto incluindo textos, mapas, quadros, listas de presença e apresentações. Foram criadas também plataformas digitais de participação como a minuta colaborativa, o aplicativo para celular Olhares Urbanos, formulários online e transmissões ao vivo. Veja aqui o relatório final do processo de participação da revisão da lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.

Simplificação da lei
O novo zoneamento consolida todas as regras de parcelamento, uso e ocupação do solo em uma única lei, o que simplifica todo o processo de aplicação e consulta reduzindo de forma significativa as dúvidas quanto à incidência das zonas. Os 156 artigos da proposta consolidam 51 leis que continham mais de 1.600 artigos. Ainda assim, são adotados sistemas eletrônicos para tramitação de processos e procedimentos de licenciamento declaratórios.

Definição de estratégias que estruturam a proposta

Garantir moradia digna para quem precisa
Foram preservadas as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) definidas pelo Plano Diretor e demarcados, como ZEIS 3, perímetros em áreas centrais com projetos de HIS em andamento, facilitando assim a aquisição de terras para produção de moradias populares.

Orientar o crescimento da cidade nas proximidades do transporte público
O Plano Diretor de são Paulo definiu os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, áreas em que se pretende otimizar a oferta de transporte público instalada permitindo que mais pessoas morem nas proximidades de locais com grande acessibilidade. A proposta de Projeto de Lei de revisão do Zoneamento demarca estes Eixos como zonas, a Zona de Estruturação Urbana (ZEU) e a Zona de Estruturação Urbana Previsto (ZEUp). Além disso, na Macroárea de Estruturação Metropolitana foram criadas zonas específicas que seguem a mesma lógica de transformação urbana com o objetivo de conferir maior qualidade de vida a estes territórios, a Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana (ZEM) e a Zona de Estruturação da Transformação Metropolitana Prevista (ZEMp).

Criação da Zona Mista de Interesse Social (ZMIS) e a Zona Centralidade em ZEIS (ZC-ZEIS)
O Projeto de lei institui a Zona Mista de Interesse Social (ZMIS) e a Zona Centralidade em ZEIS (ZC-ZEIS), com objetivo de fomentar os usos mistos e a geração de empregos nos bairros com predominância da população de baixa renda. A diferença entre ambas as zonas esta no fato de a ZMIS incidir em áreas anteriormente demarcadas como ZEIS-1 e que tenham sido regularizadas e urbanizadas (por exemplo, conjuntos habitacionais) e a ZC-ZEIS incide em lotes localizados em ZEIS-1 e que sejam lindeiros a determinadas vias internas ou limítrofes às ZEIS (neste caso, a maior parte deles esta em situação irregular). Tanto nas ZMIS, quanto nas ZC-ZEIS, a única modalidade residencial permitida é a produção de Habitação de Interesse Social – HIS.

Facilitação da instalação de usos não residenciais na periferia
Para facilitar a geração de emprego e renda nas áreas mais povoadas da cidade foi concedida a isenção de atendimento de largura de via para empreendimentos de baixo risco, além de eliminadas as restrições de uso e ocupação do solo conforme a classificação da via em Zonas Mistas (ZM).

Definição de tamanho máximo de lote para ampliar conectividade do sistema viário
A nova proposta de zoneamento institui dimensões máximas de lotes e quadras, com a finalidade de adequar a inserção de empreendimentos de médio e grande porte em relação ao entorno, melhorar a proporção entre áreas públicas e privadas e evitar a descontinuidade do sistema viário. Ou seja, os lotes e glebas com áreas superiores ao limite deverão ser objeto de loteamento, resultando na abertura de vias, na criação de áreas verdes e na reserva de áreas para equipamentos sociais. Os valores adotados (áreas máximas de lotes e quadras) tomaram por base a quadra como unidade de referência, fazendo com que o limite máximo de área do lote coincida com a dimensão e a proporção de uma quadra. Assim, o regramento novo evita a formação de grandes quadras que geram descontinuidade do sistema viário e que resultam em longas distâncias a serem percorridas, o que é incompatível com a escala do pedestre e com os preceitos da mobilidade urbana sustentável.

Melhorar a mobilidade urbana
De acordo com a proposta para o novo zoneamento não serão exigidas vagas de automóvel para usos residenciais, nem para usos não residenciais em lotes pequenos. Em paralelo, o texto do PL traz a exigência de número mínimo de vagas de bicicleta, exigência de vestiário para usuários de bicicleta, o alargamento de calçada (obrigatório para lotes em nas zonas de transformação e para lotes maiores que 2.500m² nas Zonas de Centralidade) e oferece incentivos à construção de edifício garagem.

Promoção do desenvolvimento econômico da cidade
A nova proposta busca o fortalecimento do setor produtivo com a criação da Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE)
Criação da Zona Predominantemente Industrial – 2 (ZPI-2) e proteção aos usos industriais regularmente instalados. Facilita também a instalação de usos não residenciais em lotes pequenos com a isenção do atendimento de número mínimo de vagas e isenção do espaço para carga e descarga em grande parte dos espaços da cidade, além de desassociar a regularidade da edificação da possibilidade de instalação de atividades de baixo risco.

Incorporação da agenda ambiental da cidade
Entre as novidades está a criação da Quota ambiental, que associa uma perspectiva de qualificação ambiental à produção imobiliária, fazendo com que o processo de produção e transformação do espaço urbano, em especial o adensamento demográfico e construtivo, seja acompanhado de medidas de melhoria da drenagem urbana – como dispositivos de retenção das águas pluviais e soluções paisagísticas voltadas à infiltração da água no solo, quando o solo assim favorecer – e medidas de redução das ilhas de calor e de melhoria da paisagem – por meio da arborização e do plantio de diversas espécies vegetais. A Quota Ambiental exige que lotes com área superior a 500m² atinjam determinada pontuação mínima para obterem o licenciamento e a proposta ainda prevê incentivos para aqueles que pretenderem pontuação superior à mínima ou que apresentarem soluções sustentáveis comprovadas por certificação especializada.
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